Можно ли сдавать
ипотечную квартиру?

Сдача в аренду ипотечной квартиры — распространённая практика среди владельцев недвижимости. Законом это не запрещено. Однако, прежде чем подавать объявление или искать компанию для доверительного управления недвижимостью необходимо внимательно проанализировать множество аспектов, чтобы избежать юридических и финансовых проблем.

Юридические аспекты
  1. Первое, что необходимо сделать, — это внимательно изучить условия ипотечного договора. Многие банки включают в договор пункт, запрещающий сдачу квартиры в аренду без предварительного согласования. Сама недвижимость до полного погашения кредита также находится в залоге у банка, несмотря на то, что собственником являетесь вы. Несоблюдение условий договора может повлечь за собой санкции, вплоть до требования досрочно погасить кредит.
  2. Если в ипотечном договоре указано, что сдача квартиры в аренду возможна только с разрешения банка, необходимо его получить. В большинстве случаев банки идут навстречу клиентам, особенно если вы добросовестно выплачиваете ипотеку и у вас нет просрочек по платежам.
  3. После получения разрешения от банка важно правильно оформить договор аренды. В нём должны быть чётко прописаны:
  • Паспортные данные сторон;
  • Точный адрес сдаваемого жилья;
  • Срок аренды;
  • Размер арендной платы и порядок её внесения;
  • Права и обязанности сторон;
  • Условия досрочного расторжения договора;
  • Порядок оплаты коммунальных услуг;
  • Ответственность сторон за нарушение условий договора.
Рекомендуется заключать договор на срок не более года с возможностью продления, чтобы иметь гибкость в управлении своей недвижимостью.
Финансовые аспекты
Доход от сдачи квартиры в аренду подлежит налогообложению. Согласно налоговому законодательству РФ, необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% от полученного дохода. Для этого в каждом отчётном периоде вы должны подавать декларацию о доходах в налоговую инспекцию или через личный кабинет налогоплательщика, если вы физическое лицо. Самозанятые и ИП могут заявлять о доходе через приложение «Мой налог».
Дополнительные расходы
Сдача квартиры в аренду может повлечь за собой дополнительные расходы. Например, ремонт и поддержание квартиры в надлежащем состоянии. Не секрет, что внешний вид и оснащение квартиры влияют на стоимость аренды. В конечном счёте, вложенные вами средства со временем окупятся, а для сохранности имущества необходимо требовать от арендаторов соблюдения правил проживания.

Также расходы могут касаться коммунальных платежей, если в договоре аренды не указано, что их оплачивает арендатор. При долгосрочной аренде можно включить этот пункт в договор, при посуточной — включить в стоимость проживания. Если вы пользуетесь услугами компании доверительного управления недвижимостью, необходимо помнить о комиссии.
Риски и их минимизация
Сдача квартиры в аренду может стать вашим постоянным источником пассивного дохода. Но этот процесс часто сопряжён с определёнными рисками.

Риски неисполнения условий аренды
Одним из основных рисков является неисполнение арендатором условий договора, таких как несвоевременная оплата аренды или порча имущества. Для минимизации этого риска есть несколько способов.
  • Тщательно проверяйте потенциальных арендаторов. Не стесняйтесь запрашивать паспорта, справки о доходах и рекомендации с предыдущих мест проживания. При личном общении вы также сможете сложить определённое впечатление о надёжности ваших будущих жильцов. Ещё один вариант проверки арендаторов — так называемые «чёрные списки», которые можно найти в группах соцсетей вашего города.
  • Если у вас нет времени или желания заниматься управлением арендой самостоятельно, можно воспользоваться услугами управляющих компаний или агентств недвижимости. Они возьмут на себя все вопросы, связанные с поиском арендаторов, заключением договоров и решением текущих проблем.
Перед тем, как размещать объявления о сдаче квартиры или апартаментов в посуточную аренду, компания FLAT INN полностью готовит объект по самым высоким профессиональным стандартам и предоставляет гостям всё необходимое для комфортного пребывания: от свежих махровых полотенец и постельного белья до тапочек и средств личной гигиены.
Риски изменения финансового положения
Сдача ипотечной квартиры в аренду может быть финансово выгодной, но важно учитывать возможность изменения вашего финансового положения. В случае потери работы или снижения доходов, аренда может стать единственным источником для погашения ипотечных платежей. Однако, если арендатор съедет раньше срока или возникнут проблемы с поиском нового арендатора, это может создать финансовые трудности.
Закон о сдаче квартиры в аренду
При сдаче ипотечной квартиры в аренду необходимо соблюдать ряд дополнительных требований и законов, чтобы обеспечить юридическую чистоту сделки и избежать возможных проблем. Ниже приведены основные из них:
  • Жилищный кодекс РФ
    Жилищный кодекс регулирует права и обязанности собственников жилых помещений и арендаторов. Важно соблюдать следующие положения:
    • Статья 17. Определяет условия использования жилых помещений. Квартира должна использоваться исключительно для проживания, если иное не предусмотрено законом или договором.
    • Статья 30. Собственник обязан соблюдать права и интересы соседей, а также обеспечивать сохранность помещения.
  • Гражданский кодекс РФ
    Гражданский кодекс регулирует договорные отношения, в том числе договор аренды. Основные статьи:
    • Статья 606. Определяет аренду как передачу имущества во временное владение и пользование за плату.
    • Статья 674. Определяет необходимость государственной регистрации договора аренды, если срок аренды превышает один год.
  • Налоговый кодекс РФ
    Налоговый кодекс определяет обязательства по уплате налогов от доходов, полученных от сдачи квартиры в аренду. Важно помнить:
    • Статья 208. Доходы от сдачи недвижимости в аренду относятся к доходам, полученным на территории РФ.
    • Статья 224. Устанавливает налоговую ставку для физических лиц в размере 13%.
  • Закон «О защите прав потребителей»
    Если квартира сдаётся меньше одного года, могут применяться положения этого закона, особенно в части предоставления качественных услуг и обеспечения безопасности проживания.
  • Дополнительные требования
    Согласно  статье 19.15.1 КоАП РФ, все лица, проживающие в жилом помещении, должны быть зарегистрированы по месту пребывания или жительства. Арендодатель обязан уведомить миграционные органы о временной регистрации арендаторов, если аренда предполагает проживание больше 90 дней. В случае уклонения от закона, жильцы будут оштрафованы на 2 000–3 000 рублей, а собственник (физическое лицо) — от 2 000 до 5 000 рублей.
  • Уведомление ТСЖ или управляющей компании
    Некоторые товарищества собственников жилья (ТСЖ) или управляющие компании требуют уведомления о сдаче квартиры в аренду, особенно если это влияет на размер коммунальных платежей или порядок пользования общими ресурсами дома.
  • Пожарная безопасность и санитарные нормы
    Арендодатель обязан обеспечить соблюдение всех норм пожарной безопасности и санитарных норм, включая наличие исправных противопожарных средств и соответствие квартиры санитарным требованиям.
  • Страхование
    Рассмотрите возможность страхования ответственности перед третьими лицами. Это может оказаться полезным в случае, если арендаторы повредят имущество соседей или общедомовое имущество. Страхование поможет избежать крупных финансовых потерь, в том числе, если подобные условия не прописаны в договоре.
Что ещё следует учесть при сдаче квартиры в аренду?
Если вы успешно прошли все предыдущие шаги, задайте себе ещё пару вопросов:

  • Уверены ли вы, что квартира не понадобится вам в период сдачи её в аренду? Если обстоятельства сложатся так, что вам необходимо будет въехать в квартиру до окончания действия договора, арендаторы могут подать в суд с заявлением о непредоставлении услуг в полном объёме.

Сдача квартиры в краткосрочную аренду решает этот вопрос. Например, собственники квартир, сотрудничающие с FLAT INN, имеют возможность снимать квартиру с посуточной аренды в определённые даты, если есть такая необходимость.

  • Готовы ли вы впустить в квартиру жильцов с маленькими детьми или животными? Этот вопрос также следует обговорить заранее, даже если на момент заселения у арендаторов нет ни малышей, ни питомцев. Лучшим решением будет прописать условия проживания в договоре аренды.
Сдача ипотечной квартиры в аренду — это ответственный шаг, требующий тщательной подготовки и учёта множества факторов. Однако, если учесть все тонкости вопроса, получить разрешение банка на сдачу квартиру в аренду и найди ответственных арендаторов, вы сможете получать стабильный доход и досрочно погасить ипотеку.
Подведем итоги
Если вам необходима помощь в управлении недвижимостью в краткосрочную аренду — наша команда готова помочь вам! Мы сопроводим вас на каждом этапе заключения договора, подготовим квартиру к сдаче в аренду, разместим и займемся продвижением объекта недвижимости на всех крупных площадках. Вам останется только отслеживать полностью прозрачный процесс в личном кабинете и получать свой доход.
Получите консультацию наших специалистов и начните зарабатывать с нами уже сейчас.